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澳洲房产投资-’至简’理财之道

聊起澳洲房产投资,很多人会问以下两个问题:

澳洲房产投资门槛很高吗?

说起房产,大部分国人看到北上广深的房价,都会倒吸一口凉气,太贵了!没有王健林这样的“先挣它一个亿做一个小目标”的富爸爸保驾护航,我们也可以去轻松投资海外房产吗?

澳洲房产投资手续复杂吗?

人在海外,从来没来过澳洲,也可以足不出户签署合同购买房产吗?今天,就让福瑞来地产集团的投资顾问Justin来告诉大家投资澳洲房产的理财之道——大道至简,轻松入门。

投资房产至简策略之一:买入并持有

房子作为最古老的一种不动产,在现代对于大部分人来说已经不仅仅是挡风遮雨的庇护所了,拥有一个Dream house其实是每个现代人都有的梦想。

相对于专业的的金融证券,复杂的商海博弈,投资房产是现代人理财的最简单有效且最直接的方式。

你所要了解的第一个基本常识,就是“Buy and Hold—买入并持有”策略。这点和股神巴菲特的证券投资策略如出一辙。

投资房产至简策略之二:杠杆原理买期房

很多没有经验的人谈楼花色变,总觉得没有看到实物不放心。事实上因为澳洲的房产有律师,信托账户,银行,政府的多重监管,投资者的首付往往保存在第三方信托账户。

对于各类违约情形有着严格的法律规定,不存在国内房产交易中签署合约交换合同后又临时毁约,定金冷静期内罚没定金(澳洲一般定金冷静期全退,最多扣除几百的合同费用),因此无论是现房还是期房交易,安全性都显著高于国内的房产。

而作为低首付,或经济能力较为薄弱的新入市的投资者,只需要缴纳10%第一笔首付甚至5%第一笔首付即可交换合同的期房(又称楼花)成为很好的投资选择。

当然,在筛选的过程中,需要擦亮眼睛,看清楚该套房产的投资价值,而不是盲目的选择低价,要注意投资回报,综合考虑朝向,楼层,建筑工期,开发商质素。

这个过程,如果您有了首付,还需要专业的意见,就可以直接联系您的靠谱中介或者像我这样的专属置业顾问为您解答全部的疑惑。

楼花的本质:用稍高于今年旧房的价格买几年后的新房。

 

为什么说楼花其实有其独特的优势呢? 

增值潜力:因为开发商卖房的定价是按照当前的房产市场来定价的,房产交付的时候一般是1-3年以后,那么等于购买者用现在的价格购买了1-3年以后的房子。

装修标准:同时拿到手的是新房子,在科技发展日新月异的今天,新房的质量和设计肯定要好过老房子。

杠杆原理:以小博大,10%的首付,赢得1-4年的时间准备剩余的首付,等待期间没有成本和贷款。在高端地区的房产甚至可以在settle提前转卖或找到下家做三方settle,实现10%投资套白狼。

比如我们了解的一位投资者就用10w澳币投资了100w的房产,然后在2年内用160w的价格售出,下家在settle前做贷款,从而实现了6倍的收益。

 

购买期房小贴士之——购房流程

1、下定金选房型。

2、签订预售合同交纳10%房款(可以电话签署,email扫描件并快递原件)。

3、FIRB申请及交纳申请费(海外投资者适用)。

4、印花税缴纳(交换合同后海外投资者3个月,pr12个月,但最晚不得晚于交房日期)。

5、交房前3个月左右准备贷款及预批。

6、买家律师提前2周通知客户交房时间,购买者可提前1-2周检查房子情况,如有瑕疵可拍照。3个内免费修理。大的结构7年保修,家电质量根据保修卡时间。

7 、交房当天购房者缴纳尾款90%及相关杂费(视银行贷款批复情况如贷款80%则需将10%部分放在银行卡内,剩余80%由银行放款到购买者银行账户一并给付)。

8、交易完毕。

投资房产至简策略之三:善用负扣税政策节税

买房在澳洲除了有房产本身的增值,居住或出租的租金收入,还有一个隐性收入,就是税务的节约,很多高收入人群,都是通过合理的资产配置,能够降低纳税率,并且通过虚拟折旧产生一些会计上的支出,而实际上并无支出。

其实相信很多人都听说过负扣税,但是到底怎么一回事除了会计师很少有人能说清楚。通过举例可以很好的理解这个对投资者来说至关重要的政策。

这里有一段 税务局ATO官网的内容:

Negative gearing

A rental property is negatively geared where the deductible expenses (including interest on the loan borrowed to finance the property) exceeds the income earned from the property.

The overall tax result of a negatively geared property is a net rental loss. In this case, you may be able to claim a deduction for the full amount of rental expenses against your rental and other income – such as salary, wages or business income – when you complete your tax return for the relevant income year. Where the other income is not sufficient to absorb the loss it’s carried forward to the next income year.

温馨提示:我们在这里讨论的负扣税规定仅针对用于投资用途的出租房产,自住房/房产不出租是不符合负扣税条件的。

举例说明一下:

收入:房租$500/周

支出:银行利息$450/周,物业$75/周,地方政府税$50/周,水费$15/周,维修维护杂费$25/周,这样算下来每周的支出大于收入,损失为$115/周,那么一年下来就是$5980。

因为澳洲每年是要报税的,无论是本地居民还是海外投资者,只要在澳洲境内产生收入都是要申报的。(本地人还有个1.8w澳币左右的免税额,海外人士则是大于0都要申报征收)那么这个负扣税对于本地无收入的海外投资者来说,一年下来不仅没收入而且还损失了$5980。所以一分钱的税都不要交!这就是合理避税!!

温馨提示:我们公司的会计为通过我们置业顾问购房的每一位海外投资者提供专业的会计报税服务。包括税号申请和每套房产的每年报税服务。让您安心做一个合法且信用良好的投资者。

 

投资房产至简策略之四:关注境内外政策数据变化

(*这条适用于喜欢亲力亲为,不断学习的投资者,性格散漫的投资者只要找到信任的中介,就可以直接使用我们的免费服务)

 

英语好的投资者者可以关注澳洲房产的关键数据, 为投资决策做注脚。

1、关注人口增长
这就是我们常说的刚需(租赁和买卖),根据下面的统计局官方数据,NSW是人口最多的州,年增长率1.4%。

再看澳洲整体历史数据,增长率鲜有1%以下。

2、关注悉尼房屋空置率
所谓的空置率,也就是我们说的好不好租,可不可以用租金去还贷款。如果空置率太高,投资者就需要准备更多的现金流应对还贷。

2016年7月数据为1.9%,悉尼的空置率一直在1%-2%之间,有些热门地区甚至在1%以下,这说明悉尼总体上100套房子只有不到2套是空置的。

上海北京房价高企,租金却不匹配房价,因此就算千辛万苦凑到首付去博取高增值,但是还贷过程却极其艰辛,更担心失业后无法供房。除此以外,国内的租赁市场没有一个完善的租房体系来保障高价房的出租质量。

温馨提示:

与国内不同,澳洲有专业的租房中介收取租客押金,定期检查房屋完整和干净状况。对于无良租客进行上庭应诉。且不需要投资者准备家具,澳洲都是租客买家具。这点和国内租赁市场有显著不同。

3、关注人民币汇率风险
因为很多投资者的首付仍然从境内的第一桶金转入,而人民币与澳币的汇率变化则称为投资者投资海外房产的一个关键因素。最近有很多消息都在暗示人民币会继续贬值,大家不妨看看最近10年,中国的房价物价上涨的速度加上货币超发,人民币会不会越来越不值钱?货币放在手里安全还是转化成优质资产安全?

我公司拥有大量的境内的优质客户。他们作为金融专业人士经常接触一线新闻,有很强的政策敏感性。他们购买澳洲房产的目的除了前面提到的投资,恐怕更多的还是出于一个避险需求的配置。不把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。抛开澳洲的蓝天碧云健康环境不谈,很多人不使用我们前面提到的杠杆原理直接全付澳洲房产却不去投资回报更高的京沪深,正是他们考虑到了汇率风险以及换汇限制。

中国央行货币政策委员会委员樊纲在上海接受彭博电视采访时表示,中国本轮经济结构调整正在进行,经济增长可能不会提速,但已经见底。

中国外储规模巨大,适逢人民币贬值,资本外流之下外储下降很正常,此时资本外流是个好事,未来还会见到更多的外流。

他表示,中国政府应该鼓励私人领域的资本跨境流动,放宽管制,包括推进QDII2,适当放宽个人换汇额度。

当前美国处于加息周期,美元长期看涨,人民币不应该跟着美元涨,而应该跟着其他货币走弱。中国政府会适度控制汇率走势,允许人民币缓慢贬值。

讲述了这么多,只是想为一些新投资者了解一些基本的澳洲房产投资理念,老投资者再重温一下投资的目的。如果您已经理解了房产投资的至简原则,但是又有一个声音在您脑海响起:

 

“可是我好像没有那么多钱,要不然我再看看,说不定房子会跌呢?”

 

在这里想说的是,如果想清楚了房产的长期投资原则,而又有着专业负责而非盲目入行的置业顾问保驾护航,对于想资产保值增值的朋友们来说,有够首付10%-20%的闲置资金,就可以大胆投入到用房产理财的市场中去,剩下的八成自然有经济杠杆可以用。

当然笔者会建议大家提前做好财务规划评估自身财务状况计划好还款能力。再进行量身选房服务。对于财务状况不够理想的投资者,我们自然会建议适当观望或积攒足够的首付后再入市,不盲目推荐入市。

观望者们不如读读《明日歌》中的句子“明日复明日,明日何其多?我生待明日,万事成蹉跎!”
对于持续观望的投资者,只要您问以下3个问题供自己思考:

1、房子跌了有钱买了,那么别人也有钱买了,您肯定能比别人先买到?

2 、100万的房子跌到80万,您手上的80万还是80万吗?

3 、投资房产是理财的一种最保险的方式,您和股票期货存银行比较一下?

如有任何困惑,欢迎添加公司平台,公司会为您配置专属顾问

 

———技术分析和楼花推荐的分割线———

 

我公司目前即将有小香港之称的Hursville近地铁600m新房大平楼花推出!

Eastwood, Epping西北华人区、Waitara北区准现房低价学区房持续热销!

近City Wolli Creek大开发商全新低价楼花热销!

Schofield, Rousehill,Kellyville大平西北铁路沿线别墅热销!

 

Hurstville卖点和代表户型:面积大,户型好,地铁近!

————期房和捡漏现房的分割线————

 

一、靓房推荐

近city投资自住最适宜捡漏Burwood大平2+m准现房可海外--2房2卫!还带多媒体房!阳台朝西,2个卧室朝正北!光猛大房,楼层较高,view好。出门就是bus,步行到地铁,一路走过美食街。好出租,好自住。特别适合来上学的学生或者city上班族。

卖家短缺首付,原价出手!准现房。合同价格不到82w澳币转卖!近悉尼大学和市中心的区没有90-110w澳币拿不下来,再加上华人区和学区,价格更是飙高。现在本盘价格不到82w澳币!近悉尼大学和市中心的区没有90-110w澳币拿不下来,再加上华人区和学区,价格更是飙高。现在本盘价格不到82w澳币!

二、靓房推荐 2

推荐全新现房rosehill2房2卫近地铁近wws超市。

1、价格合理,低于市场价。目前价格63w澳币左右。

2、交房快,2016年9月初交房,全新房产转卖。

3、面积大,户型周正,朝向东,阳光超级好。面积超大:84+13,车位14,花园58平左右。

4、近rosehill地铁站350m,交通方便,近parramatta地铁站1.9km,可以步行去第二cbd上班。

5、投资收益高,租金约为500左右。租客较多。

6、户型方正,东北朝向,阳光足。厨房带料理台。面积超大97平外加58平私人天井花园。

 

三、靓房推荐 3

推荐Lane Cove 超值首置水景一房带车位现房(可海外)。

本楼盘水景view1房1卫带车位!看水的房子卖一套少一套!还是现房立即入住或出租!本盘距离市中心不到10km!安静美好富人学区区,阳台上直接看到超美的Lane cove River河景。1房还带车位,东西通透,阳光足。最让人动心的是,价格居然和两年前几乎持平,远远低于市场价。作为自住房自然惬意,作为投资房因为超高的性价比也能基本cover贷款,算上水景,学区,北区,户型四大无可争议地增值因素,Buy and Hold的策略将会有很好的资本增值。真心值得推荐!而且是现房新房!海外可以买(需要全款或者贷款尽快Ready!)PR或Citizen不仅只需要2成首付即可实现完美置业梦,首次置业者更可享受政府1w澳币补贴!SMEG高档厨具,完美河景!

主要特点:

1、户型东西通透,且拥有双阳台户型,东西通透,卧室开门后,风从阳台与卧室对流,住户神清气爽。

2、阳台朝东看水,且东向可赏日出,阳光洒满客厅,温暖光亮却不太热。阳台面积合计10平。

3、开发商厨房位于客厅中间,设计美观,且有很多投资者喜欢的大面积料理台。卫生间台盆较大。

4、玄关虽长,单可做储物用途,设计为鞋柜包柜,隐藏墙内。

5、最难得在近市中心的富人区1房居然还带有车位。

如果您是海外客户,不知道上述区域的,可以加置业顾问微信号详细咨询,基本就是涵盖政府规划的重点区域,带学区或者治安好。或者区域普通但租金非常好。
为什么了解地产的起起落落正面负面各种信息之后,我们仍选择留在地产行业,投资者仍青睐澳洲房产?

因为长期投资本来就要经历短期波动的阵痛。而且永远都是买点。

只是要选择合适自己的房子。

——感谢您的阅读

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