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慧眼识精品,澳房投资趋势分析!

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李克强总理访问悉尼,中澳合作更加紧密。2017年更成为“中澳旅游年”。未来将有越来越多的来澳旅游者会发现澳洲的好山好水好风光。

但如果他们还按着旧时电影里的印象认为海外都是地大物博,中国一个厕所的价格能够买一个别墅的预算,可能会大失所望。如今的澳洲,尤其是悉尼,房价已经不比京沪逊色太多。

稍微便利的地段,2房价格超过90w澳币是常态,近市中心的地方,更是150w澳币才能买到2房。

100w澳币预算买学区别墅?

已经不可能。

在这里我们就投资者最常见最关心的几个问题回答一下:
海外投资者还可以贷款吗?
1、在全球汇丰网点开立了卓越理财账户的投资者(门槛至少50w人民币,存款周期半年以上)根据当地政策,可以申请6成左右的贷款。详情可咨询当地的汇丰理财专员。2、开发商提供Vender Finance或和第三方基金公司合作提供合理贷款利率的项目。目前市面上现金流充裕的主要是Meriton这个开发商,他们家的开发商贷款项目也是开开停停的,可密切关注开发商的通知。

另外目前海外投资者可以考虑的有贷款机会的项目是Olympic Park的Ovation Quarter项目。本盘所处区域Olympic Park近市中心,10分钟步行到地铁,30分钟到city。近体育设施、近交通枢纽、近就业中心有较多的的交通规划支持。地段为王,有保值增值的前提。目前这块区域之所以价格还在80w左右2房60多万1房,是因为交通还未非常便利,只有火车,bus,开车这三种交通方式。未来地铁,轻轨,火车将全部开通,加上西联隧道的开通,大大提速其到city以及周边社区的速度,加上其自带的大面积绿地生态环境,非常适合居住。在Olympic Park区域目前有Mirvac, JQZ和AYMCI这三个开发商。对比价格可以发现AYMCI开发的第一期Ovation Quarter价格最低。

代表3房户型:

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PR或全款的海外投资者可以关注哪些区域?
因为外汇贷款限制的原因,就算资金充裕的海外投资者也仍受到限制,所以一般预算定位在75澳币的居多。部分投资者能提升到100w澳币左右。Local客户受到首次置业的影响,一般定在75w预算的也较多。这里的建议是:1、投资学区不会错。如果只有70多万预算。可以选择近city的1房或者远一点的学区1+书房。好的地理位置非常好出租,有较好的租售比。房价普遍上扬的情况下导致的直接结果就是面积的缩小。这是一个必须接受的现实,而不是我们抱怨几句就可解决的。所以需要大面积的可以往北区找。比如Epping, Waitara,Carlingford都可以找到70-85w左右的1+书房甚至2房带车位。如果是在悉尼大学读书的,可以考虑Green Square, Zetland, Roseberry,Mascot等区域。1)Epping学区房1+书房带车位7字头

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2)西北学区房carlingford2房2卫可首次置业

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3)北区学区房Waitara近地铁450m北向期房2房2卫

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4)北区学区房近地铁450m北向期房1房+书房带窗户车位

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2、近city区域也是保值增值的热门。近大学的1房租房市场特别火爆。喜欢近city的投资者可以关注city周边区域,比如Burwood, Green Square, Wolli creek, Hurstville, 一般15-20分钟都可以抵达city。1房价格65w以内带车位。2房75-100w澳币左右带车位。

1)Burwood1房65w带车位

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2)Green Square地铁站400m1+书房北向7字头

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3) Wolli Creek1房带车位6字头

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4)Hurstville近地铁450m复式结构2房2卫带车位

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3, 喜欢parramatta区域的可以关注转售楼盘,价格7字头。

1)parramatta2房2卫可首次置业

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2)超大面积有city view的近地铁2房2卫

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关于别墅项目投资哪里合适?
如果近期投资者有考虑house+land项目,会发现连之前遭到嫌弃的西南区的很多house+land项目都已经80万上方了。75w左右的别墅项目更是难得。哪怕你放弃了交通,放弃了购物,仍然一地难求。目前可以考虑的项目有西北区近西北铁路的Riverstone,Schofield,西边的Werrington。这些都是接近2房公寓的价格来入手。值得提醒的是,慢慢放弃400平-600平的要求,开发商更prefer分割成小地慢慢卖。如果是大平的,价格一定更贵。除了个别捡漏项目,目前这种80w以内的别墅项目真的是划算的价格。一个价格更低的二手别墅可能需要你一次次去参加拍卖,拍卖前要查到之前的building report,入住后不停得修缮因老化而带来的一些问题。如果不是个handing man,还真的是蛮痛苦的经历。

如果预算能上到200w澳币上方,则可以考虑Epping附近的duplex独栋别墅。400平以上。或者Carlingford得学区别墅。还有北区名校的别墅。请不要用国内别墅的标准来要求澳洲的别墅要求。它的建筑方法和审美的确和国内自己毛胚后精装的感觉不同。但是总体来说是简洁舒适。尤其整个社区都是别墅的时候,更有美感。

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无论是海外投资者还是local,我们都将发现目前澳房投资的三大趋势。

1、投资者应注重中长期投资,短炒费用较高。贷款利率上升,海外投资者的融资成本一再上升,最好的依靠杠杆机制炒楼花的时代已经结束。就算是PR,如果不注重中长期投资,很难在短期获得巨额利润,还会面临放弃首付的风险

2、租售比和房价本身没有必然联系。一个比较好的区,增幅可能不错,但是因为房价本身较高,租金反而不如一些无学区或者租房率高的地方。很多人在一些学区房的选择中纠结租金不够理想,或者在一些出租房的选择中抱怨学区排名不够靠前,实在是让中介巧妇难为无米之炊。

3、房价仍将不断上扬。海外贷款严格,本地收入也是一样。因为贷款严格因此奢望房价下调只能让未来的自己一再懊恼。各种限贷措施只会让买家更加心焦。现在不入市,未来可能成本更高。目前环境下,市场被迫转卖的房子有,但转卖的户型并不一定都是你的菜。有多少钱办多少事,实事求是按照预算买最接近自己dream的房子。再过几年你会感谢你的果断。因为买的越晚越远,买得越晚贷款越难。一般人都会慢慢的置换房屋到dream house,如果你有一步到位的强迫症,那就千万别同时患有拖延症。

 

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