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只有干货,不看绝对后悔的澳洲房产四大忠告

只有干货,不看绝对后悔的澳洲房产四大忠告

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轰轰烈烈波波折折的澳洲选举落下帷幕,对投资房市相对宽松的自由党最终以微弱优势领先,保住了负扣税这一对房市发展重大的政策延续。本地银行各种降息利好此起彼伏,房市感觉一片向好。是否从此地产就风雨过后现彩虹,满地尽是捡漏盘呢?笔者却是觉得众人悲观时未必绝望,市场狂喜时也要保持相对冷静。今天的文章,想提出几点干货建议。能够让投资者在犹豫不决的市场上有点小的帮助,也算略尽绵力。部分言辞或许锋利,玻璃心投资者请谨慎阅读。

一、买合适自己的房子,而不是你决定最划算的房子。

很多投资者一上来就问中介,你这里有没有特别划算的房子?或者我有pr,我就想捡漏。给我一个低于市场价20w的房子好吗?有这样的吗?有。客户最终买了吗?未必。一个市场估价230w澳币的别墅,用195w的价格售出,位置学区都好。客户却觉得还不够。应该斩到50w澳币再出手。而另外一边的拍卖房,因为市场的繁荣,则高于50w澳币的估价出手。这两套房子真的是因为前者不如后者吗?不是。而是因为前者的房东急于置换。后者的房东则遇见了较好的拍卖市场。在时间差的情况下,前者出现了一个非常好的买点。但能识货的客户预算不够,预算够的客户没有身份(海外不可以买),有身份又预算的客户却贪念更多,想多砍一刀。最终是与房东预算最接近的客源的中介获胜。因此,中介的实力有时固然是在和客户解释的过程中体现他的专业性,但运气的成分也很大,遇见投资理念正确的客户,双赢的概率极大。再来看看很多人喜欢的75w以内的首次置业房或者60w澳币的2房户型。在悉尼,不客气的说,这种价格要么就在city25km之外的西北区,要么就在内西区,南区。(新房)也有2年前客户购买无法settle然后原价出手的房子,可是2年前的60w也就只能买到city之外很远的地方。如果是更好的区域,客户完全可以通过借钱,基金周转交房后settle后再当二手房卖。为了2-3w的差价,只能逼死那些只准备20%首付的客户。(完全只考虑到历史经验不考虑任何政策风险,也没有朋友可以周转,也不愿意选择基金周转,最终面临的是抱怨中介,抱怨自己,不断降低心理底价,要么损失10%,要么亏损出局。正如你赚钱时只是happy不会分享利润给周围人异样,亏欠时除了情绪宣泄也没有任何办法能够找人共担。因此买房之前做好plan B, settle前半年就和中介以及银行的banker或者broker商量近期最新政策趋势,非常重要。

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买房好比谈恋爱相亲。选择林志玲还是林心如,先看自己准备好了没。找个平凡的贤妻良母,也要给她一个温暖的家。你若风雨同舟,她必不离不弃。长期投资,共同生活,你还是会收获一份幸福。

二、本地客户慢慢置换,以小换大胜过不停攒钱一步到位。

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除开国内本地有北上广多套物业可以轻松解决别墅首付的客户。大多数移民如果是留学移民或者技术移民,虽有别墅梦,但现实的残忍就是看得上眼的公寓都接近80-100w澳币。学生喜欢市区,中产阶级喜欢学区。基本上2房的学区房如果还带个地铁,100w新房是非常正常的事情。如果选择买二手房,再放弃地铁优势,或者周围view,选择旧的房龄,也许能够首付凑够。贷款的严格导致了对收入能力的高要求。很多人出现了首付够,贷款能力不够的情况。也要延迟买房计划。找到有经验的banker和broker,做好固定利率或浮动利率的计划。是非常重要的。按照很多投资者上海置业的经验。如果你是工资较高,但积蓄不够多的刚需者。建议从小到大,公寓到联排,联排到别墅。虽然会牺牲掉一些中间费用,但是的确享受到了一个平均的增长。且如果房价在长期中如果没涨,(这种可能性微乎其微)那么你有了更多的积蓄后,其实更容易直接置换。类似期货市场的套利原则。目前很多投资者就在一步到位和慢慢置换里蹉跎着时间。其实接受了本文的第一点,第二点应该更好接受才对。不要为了75w的补贴去买一个不喜欢的房子。有时候也许一个好区的1+书房胜过一个2房差区。但如果你的孩子多父母也在澳洲,这个时候预算有限的话就是考虑房间数量而非区域高档问题。或者选择租房,然后买一个喜欢的区域的房子作为投资。

三、有全付的实力,但知道全付的缺点。

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目前海外客户贷款并不怎么放松,建议仍以期房投资为主。如果投资准现房。贷款仍以良心价格的基金周转,汇丰银行等一些渠道来实现。很多全付客户,请不要用投资收益比来考虑短期的澳洲置业。短期炒房不适合首付比例过大的海外投资者,更不适合预算捉襟见肘的投资者。有的投资者有全付实力,能做贷款我们也鼓励做,贷款的杠杆能够很大的节约资金支出提高收益比。如果是为了资产配置则为合理。全付投资一套房产,也是可以交房后再将其套现4-5成。因为一套没有贷款的房产,租金收入为正收益,没有利息作为抵税项,会缴纳较高的赋税。别再听无良中介说海外客户可以避免申请税号卖完跑路。那是多年前政策不规范的漏洞。赚钱缴税非常合理。而且会影响懂投资者未来申请移民旅游等信用记录。对于200w以上的昂贵房产,甚至要求买家支付10%的豪宅税,除非卖家提供税纪录。这正是针对海外投资者避税的一个补充条款。当然,能全付的实力还是很重要,发生特殊情况不能贷款的时候,利息也是考虑的因素之一。因此,要充分考虑到这一点。预算紧的客户投资金额小一点的地产。不合适的投资者中介建议也不要过于push,买房下定不是结果,客户能成交且顺利出租出售才是结果。否则浪费双方宝贵时间。

四、了解政策变化,对投资结果非常重要

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这几年的政策变化非常多,

1,海外投资者增加了firb申请费,从2015年12月1日起,比本地投资者多缴纳5000刀起的申请费。100w以内房产(含100w)缴纳5000刀,这点也是主义,以往100w澳币可能是1w澳币申请费,现在确认是5000澳币。100w-200w澳币的以往是10000澳币,现在可能成比例增加,不止10000澳币,以此类推。购房前请与律师和中介核对此笔费用。

2,印花税,新南威尔士州的印花税从2016年6月21日起,没在澳洲居住满200天的海外投资者和pr需要额外增加4%房价的印花税,如果交房前pr下签且注满200天,5年内房子settle的,可以claim回这笔费用。因此部分快要下签的海外投资者可以无视这个费用。同时很多开发商也是顺水推舟,对海外客户部分户型给出4%的折扣。其实也算是一个捡漏机会。没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。没有无缘无故的加税,也就没有无缘无故的折扣。这些折扣往往是短期限时的。是开发商的无奈之举,并非先涨价后加价。很多怀疑主义者的投资者不妨留心中介的广告。

3,贷款政策。简直是日新月异的。一定要沟通!!目前了解的海外地产政策除了基金基本上别的小银行很少。汇丰仍有希望,或者meriton等开发商提供的vendor finance。具体的咨询您信任的中介。买准现房,建议准备5成以上的首付。不一定要那么多,但你需要这么强。要不然,降低预算,要不然,买交房期长的,否则,你是在赌博。

4,对冲账户的余额查询。目前对于账户上金额巨大的,很多银行连同ato进行随机调查,主要针对余额过高的,支出过少的,(比如现金客户)或者领取补贴却还有多套房产的,这是个运气问题,同时也是一记警钟,将很多大量海外收入盲目入境在中国也未纳税的钱进入监管范围,这只是趋势,尚未明文规定。但市场已有苗头。因此,不如也提醒,对于不合法的资产,还是不要轻易的转进澳洲。对于国内卖房所得的资产,可以保留好各类纳税凭证,说的清道的明。主要是避免黑钱洗钱。身正不怕影子歪的投资者大可放心。

五,最后列举几套本公司代理的房源,新房房源基本上全部cover,不一一列举,投资者只要喜欢,请联系置业顾问帮您寻找最合适的。

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房时间2016.12-2017,2月不等,带学区大平米,适合自住。海外可买。

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  • Sylvania联排包租别墅,价格85-110w不等,交房时间2017.2月左右,包租高租金回报,买完即可收支平衡。海外可买。

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  • 期房和准现房,epping区近地铁新房。6个不同的特色楼盘,2-3年交房。

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  • parramatta第二cbd概念,近地铁3个楼盘,近大型

westfield购物中心,有增值潜力。2年交房。

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位,价格60-80w不等。租金基本cover贷款利息。近city。

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  • Meriton尾盘捡漏房源若干,低于市场价格5-

10w澳币,户型方正。3房价格100-120w澳币。近city或者近学区。适合投资。

如果您是海外客户,不知道上述区域的,可以加置业顾问微信号详细咨询,基本就是涵盖政府规划的重点区域,带学区或者治安好。或者区域普通但租金非常好。

为什么了解地产的起起落落正面负面各种信息之后,我们仍选择留在地产行业,投资者仍青睐澳洲房产?因为长期投资本来就要经历短期波动的阵痛。而且永远都是买点。只是要选择合适自己的房子。

感谢您的阅读。

作者:Anna 微信号:cyozxp

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澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼行政总裁,多年金融证券地产从业经验,兼具丰富的贷款知识。讨厌水分,只写干货。

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