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澳洲房产市场分析-回首2016, 展望2017

地产是一个迷人的字眼, 它总和富有联系在一起,上百年来澳洲的地产让无数的普通人从贫穷变的富有。在历史上的一天, 不管当时的房价是上升,是回落还是持平, 人们总会感叹, 后悔七,八年前没有买,或者没有更多的买一些地产。因为地产的价格几乎每隔七到八年就翻一倍。 遗憾的是人们总是在找今天为什么不买的理由, 却从来没有人反思如果今天不买,在未来七八年, 甚至两三年里会不会后悔。

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回首2016年,是贷款政策变动最多的一年, 也是房产市场相对艰难的一年。 但是就RP data 给出的官方数据表明,澳洲住宅地产依旧是投资者的首选。澳洲住宅地产总市值达到了6.7万亿澳币, 澳洲股市的市值只有2.1万澳币, 商业地产只有0.9万亿澳币。 2016年依旧是悉尼房价坚挺上涨的一年,自2012年6月以来, 澳洲首府城市综合房价上涨了42%, 2016年10月的增长率时10.6%。 依据RP data 的算法,如果将租金和资产增值一起算的话, 悉尼的综合回报率是14.2%。悉尼在下半年房屋拍卖市场持续高位,平均清盘率高达70%-80%。 虽然由于贷款政策的多次变动, 悉尼对比同期房户过户总数有所减少,  但是在未来的1到2年, 随着楼花的交割, 过户数量会逐渐上升。

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回首2016年,我们不难发现, 对于海外人士影响澳洲房价,这个说法有一定的道理, 但并非完全正确。  海外购房的限制会对悉尼疯狂上涨的房价产生一定的抑制作用,但是不会改变其上涨的总体趋势。悉尼的房价依旧坚挺, 二手房市场火爆,好区的楼盘开盘遭疯抢的场面依旧存在。 从长线来看, 悉尼高房价是由于供求矛盾即政府的土地限制政策和悉尼三面环山的地域限制

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展望2017, 2017年将是悉尼平均房价继续走高的一年, SQM 官方预测2017年悉尼房价的涨幅将达18%,随着悉尼西部700亿大基建的实施,悉尼西部的房价将继续稳健上涨, 北区和内西区的房价也会随之水涨船高。 另外可观的租金回报会让很多处于价值低洼地的区域,南区和西南(Rockdale ,Campsie 等地)实现正现金流回报

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2017年将是大量公寓过户的一年,无论是纯海外买家还是本地买家都要面临挑战。 澳洲四大银行拒绝向纯海外买家放贷。 针对本地人士,银行在审批新贷款时候用的新贷款利率为7.25%或真实利率加2.25% ,大部分悉尼的房屋可以估到合同原价或者低一点点。不得不说, 2016年到2017年会是一个特殊的时期。银行贷款的紧缩政策会导致一部分买家的房产过户不了。针对这样的特使时段,不少客户会问一个问题“ 是投资那些过户不了相对便宜的房产还是那些投资正常市场上的楼花项目“ 这里对近期的政策做一个解读和具体的对比分析。

政策分析:

 

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针对海外买家新颁布的政策, 政策允许海外买家购买无法过户的“新” 楼花,如果出现了交易的楼花由于无法过户, 法律上把它定义为新房, 海外人士可以买,重点点强调一下, 海外人士还是不可以购买我们的二手独立屋和(已经过户的公寓)也就说对于local 买家首次置业的优惠不会丢失。

楼花和捡漏“新房”对比 ( 内附Parramatta 捡漏房源)

SQM 的官方显示自2012年以来Parramatta 的房价上涨了55%, 5年房价翻一倍, 在未来的5年, 悉尼三局格局形成 , 整个政府迁移至西区,Parramatta的人口将会增加到27.1万人, 就业人口在18.6万人左右。Parramatta CBD的经济将翻倍,增加到2021年的300亿澳元。

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楼花项目推荐

项目地址:8 Phillip street, Parramatta所在区域:Parramatta房屋属性:3年半楼花,豪华五星级酒店加住宅项目开  发  商:Coronation交房时间:2020年

FIRB 名额: 有

价格区间:

studio                 47万起

一房加书房        61万起

一房加书房        73万4起

两房加书房        88万9起

三房加书房        135万起

项目特点

该楼盘由澳洲著名开发商Coronation开发建造,是Parramatta首个豪华五星级酒店加住宅项目。 Coronation承诺将倾力打造菲利普8号公馆成为Parramatta金融中心黄金地段的最高级别项目。设计灵感是来自路易·威登作品之中,绝对是时尚,奢华和身份的象征。

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54层地标建筑,除了可以尽观河流和区域美景的同时还可以随时享用到QT酒店提供的五星服务。在这里, 您可以选择一房、两房或三房的公寓,有些带开放式书房。

周边价格对比

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明年年初交房,27层, 皇冠的项目价格, 2房100万。 2020年3年半后交房,  54层, 菲利普8号价格, 2房加书房88万9起。 因为是高层地标建筑, 物业费小贵, 两房1200左右。

 

捡漏“新房” (圣诞期间房市出现抄底周期,更多捡漏房源请加微信号)

项目一抄底价格三房出售, 海外可买

项目地址:1  Morton Street, Parramatta NSW 2150

交楼日期:全新现房, 海外可买, 预约看房

价格最低的一线水边豪宅,JQZ 名牌开发商 三房双车位, 仅售88万9 -91万, 低价出售,秒抢!

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现房, 预约可看

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户型分析 :Block B level 6 , (有底楼相当于7楼) 超低价格88万9千, 三房加书房 , 顶楼Penthhouse 户型, 客厅卧室均朝北, 无遮挡, 室内101, 室外30平米, 总共133平米大面积, 双车位。
户型分析

Block E level 3 6.306 89万 ( 有底楼相当于4楼)

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Block E level 6 6.606 91万 (有底楼相当于7 楼)

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三房书房双车位,看公园绿化景,  室内面积96, 室外面积16,朝西户型,  总面积112平米

投资亮点

  • CBRE 首次位于Parramatta 的项目, 河边花园式保安小区, 大量绿化, 配有河边自行车道。
  • 定制式厨房设备齐全,欧洲高级厨具,全屋空调, 石材地面, 外排式抽油烟机,彩色玻璃防溅板及LED特色灯具相得益彰,互添光彩,高档装修,  一线精装修, 超低物业费
  • 每间超大型主卧套房均自带全瓷砖浴室套间,内设无框玻璃淋浴房丶品牌配件以及豪华的大型盥洗台
  • 10分钟走路到轮渡, 交通便利,步行15分钟到Parramatta 火车站

项目二可拿首次置业补贴准现房

楼盘地址38-40 Macarthur Street, Parramatta

交楼日期:2017年2月交房

这个项目仅售72万8, 可拿首次置业, 是房东在一年前购买的,由于贷款问题,  现以合同原价转卖。

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室内面积71.4,阳台18.6,合计90平,类似国内120平的建筑面积。带车位
朝向为北,阳光相当充足,卧室朝东,是最受市场青睐的东北朝向。户型周正,有单独的洗衣房。餐厅客厅均有窗户。

投资亮点

  • 这是一栋低密度物业, 物业费低。
  • 步行距离到Parramatta CBD和地铁站1.3km。
  • 步行距离到到River Ferry700m,可以乘坐轮渡方便抵达Sydney CBD

项目三绝版水岸公寓-Promenade

项目地址:2  Morton Street, Parramatta NSW 2150

交楼日期:2018年年初

这个项目仅售72万,Promenade由著名获奖设计师Turner公司设计,河滨度假式生活特色区。

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室内面积69,阳台20,合计89平,类似国内120平的建筑面积。带车位
两房两卫加书房, 主卧, 客卧, 客厅全部朝北,阳光相当充足,户型周正,落地窗, 大阳台,客厅, 卧室全部可以通向阳台。

投资亮点:

  • 2018年年初交房,  对比Parramatta同期交房的楼盘有绝对的价格优势,而且质量好,升值潜力巨大。
  • 该楼盘离西悉尼大学就一条马路,走路就几分钟到该楼盘,出租容易
  • 交通便利,步行15分钟到Parramatta 火车站
  • 该楼盘近悉尼著名的Parramatta河边,步行到水边, 生活惬意。
  • 项目集商业,娱乐休闲于一体,广阔的景观绿地,私人平台花园和热闹的零售广场, 完整惬意小区.
  • 项目对面新建成的步行桥及小路,还可以让过河的行人在去往CBD区的路上变得更方便。

从上文的对比不难发现, 新的楼花项目对比现房价格是贵了一些, 但是赚的是未来的钱,选择多样,可以把杠杆效应最大化。 就Parramatta 而言, 等到2020年, 很多基建投入使用,房价上涨, 尤其是文中提到的高层地标性建筑,对比其他高层建筑具有明显优势, 门槛较低。

近期交割的准现房, 省的是今天的钱,适合自住和现金流充足的买家。温馨提示, 对于楼花市场, 海外人士的贷款额度最高是五成准备另外的5成首付和8%左右的印花税。 对于本地买家,由于近期贷款利息的变动, 房产投资者要重新审查自己的房贷组合, 确保其成本和风险降到最低。如果有购置物业的打算最好做好预批。  在低利率, 高通货膨胀, 金融产品收缩, 人民币贬值的经济背景下, 保障现金流的情况下, 早买早赚。